Los conflictos en la relación inquilinos-inmobiliarias-propietarios, no son ninguna novedad, ¿verdad?Cuando se presentan los problemas, una de las preguntas más frecuentes que suelo recibir es
“Dra., ¿lo que está pasando es legal? ¿el inquilino / el propietario puede hacer esto?”
Y mi respuesta siempre parte del mismo punto:
"¿Qué dice al respecto tu contrato de alquiler?"
Así es como muchas veces me encuentro con que ni propietarios ni inquilinos conocen a conciencia el documento que firmaron y que rige su relación contractual, tal vez porque se los armó directamente la inmobiliaria o porque descargaron un modelo de Internet.
Por eso quiero compartirte las cláusulas que considero básicas en un contrato de alquiler. Además, agrego algunas preguntas y comentarios que pueden servirte de guía para leer y analizar tu propio contrato.
Una recomendación inicial:
Siempre debemos leer y comprender ANTES de firmar, por eso es ideal solicitar que nos envíen una copia del contrato con anticipación.
12 cláusulas básicas de un contrato de alquiler:
*Información actualizada al 17/04/2021.
PARTES:
Datos del locador/a (propietario) y del inquilino/a: nombre, DNI y domicilio. Recordá que se puede agregar un domicilio electrónico y este será válido para realizar notificaciones referentes al contrato.
OBJETO:
Individualización de la vivienda alquilada y para qué podrá utilizarse. En caso de que en el contrato se incluya un inventario, es importante que te asegures de que se ajuste a la realidad de la vivienda recibida (hacelo al ingresar a la propiedad), a fin de evitar que se te atribuyan daños o faltantes cuando la relación contractual termine.
PLAZO:
El plazo mínimo legal permitido es de 36 meses. Cualquier plazo menor es ilegal.
PRECIO y ACTUALIZACIONES:
Actualmente, los valores iniciales de los contratos son de libre acuerdo entre partes (lo mismo aplica para las renovaciones) y los aumentos deben ser ANUALES, de acuerdo al índice correspondiente publicado por el BCRA.
PERIODO, LUGAR Y FORMA DE PAGO:
En caso de que los pagos se realicen por transferencia bancaria, se puede especificar el número de cuenta o su titular en el contrato.
CONSTANCIA DE LOS PAGOS YA RECIBIDOS O REALIZADOS EN EL ACTO:
(Por ejemplo, primer mes de alquiler, depósito, etc.). Recordá que solo puede exigirse el equivalente a un mes de alquiler en concepto de depósito en garantía. El mismo deberá ser devuelto en el momento de reintegrar la vivienda y actualizado al precio del último mes de alquiler.
DERECHOS Y OBLIGACIONES DE CADA PARTE:
Al leer tu contrato, observá:
- ¿Los derechos y obligaciones mencionados se ajustan a lo que dice la ley?
- Caso contrario, ¿te benefician o te perjudican?
- Si te perjudican, ¿tenés la posibilidad de modificar dichas cláusulas, o no te dan opción? En este último caso, recordá que si se trata de un contrato de adhesión, las cláusulas abusivas ¡son inválidas! aunque te veas obligado/a o presionado/a a firmarlas. De surgir conflictos durante tu contrato, asesórate a la brevedad.
RÉGIMEN DE MEJORAS Y MODIFICACIONES:
Al leer tu contrato, observá:
- ¿Es necesario realizar mejoras en la propiedad para poder habitarla? ¿Quién las realizará y las pagará o cómo se compensarán? En tal caso, es conveniente que quede aclarado de forma expresa en el contrato de alquiler.
- ¿Estas autorizado/a a realizar modificaciones y mejoras?
- ¿Podrás retirarlas al finalizar el contrato?
- ¿Te reconocerán dichas inversiones?
INCUMPLIMIENTOS:
¿Cuáles serán las sanciones en caso de que las partes incumplan sus obligaciones? ¿Desde cuándo se aplicarán o reclamarán dichas sanciones?
Estas consecuencias podrían estar reunidas en cláusulas específicas sobre incumplimientos o incluidas en cada cláusula que contenga derechos y obligaciones de las partes.
GARANTÍA:
Identificación de la garantía ofrecida en el contrato y sus alcances.
FINALIZACIÓN DEL CONTRATO:
¿Cómo será la devolución del inmueble y la entrega de llaves? ¿Cómo deberán actuar las partes en caso de querer finalizar el contrato de forma anticipada y cuáles serán las consecuencias? ¿Cuánto dinero te devolverán y cuándo?
JURISDICCIÓN:
Esta cláusula determina cuáles serán los Juzgados y/o Tribunales que intervendrán en caso de un conflicto entre las partes.
Estos son los elementos que debería incluir mínimamente tu contrato de alquiler. Por supuesto, el contenido de este artículo es informativo, ya que los contratos de pueden variar según la voluntad de las partes, pero a mi criterio estas son las cláusulas no deben faltar; es importante que las comprendas.
Una aclaración final (pero no menos importante)
Que algo esté escrito en un contrato NO significa necesariamente que sea legal. Justamente, incluir puntos abusivos o contrarios a la ley es una característica frecuente de los contratos de adhesión (esos que se parecen a un formulario preimpreso donde no nos dejan negociar).
Para profundizar sobre los contratos de adhesión necesitaríamos todo otro artículo del blog (tal vez lo desarrolle en otra oportunidad). Lo importante de esta aclaración final es que sepas que, aunque ya hayas firmado el contrato, y tal vez no te hayas detenido en estos puntos o hayas accedido por necesidad, en caso de surgir conflictos podés asesorarte y ver la posibilidad de reclamar para gestionar un límite a los abusos y resguardar tus derechos.
